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Il panorama normativo relativo al settore immobiliare francese, e Parigino in particolare, è estremamente denso e variegatoSaucony Uomo Grey Sneaker Original Black Shadow rxqwn6A01r, sono moltissimi infatti gli interessi che il Legislatore deve tutelare e far coesistere: basti pensare ai rapporti spesso difficili tra proprietari e inquilini, alle diverse esigenze di uno studente o di una coppia con figli, alla necessità di proteggere i locatari più deboli (in maggioranza studenti e precari stranieri) senza penalizzare oltre modo il mercato immobiliare, ecc…

CONTRATTO CHE HAI, LEGGE CHE TROVI

Il diritto francese distingue tre tipi di contratti di locazione detti W White Ftwr adidas Multicolore da Donna Tactile Rose Gum 3 F17 Corsa Haven Scarpe per residenza principale che devono essere distinti, a loro volta, dal contratto di locazione a uso turistico o stagionale. Presenteremo un’analisi dettagliata di tali contratti, specificando, per ciascuno di essi, la forma e il contenuto, i diritti e i correlativi obblighi delle parti interessate, ovvero locatore e conduttore e la durata.

Le definizioni (vide, meublé e touristique)

Nel sistema giuridico francese non c’è alcuna norma che precisi cosa si intenda per Location à vide (nue) o en meublé, quanto alla locazione turistica il Codice del Turismo (Multicolore W White Corsa Scarpe F17 3 Gum Tactile Rose adidas Haven Ftwr da Donna Code du tourisme) precisa che deve trattarsi di immobili ammobiliati (meublés).

  • VIDE: quando si intende affittare un appartamento à vide, di fatto si affittano le mura più le forniture di primaria importanza (acqua, predisposizione per la corrente elettrica ed eventualmente caldaia a gas e raccordo alla rete di distribuzione).
  • MEUBLE : un appartamento potrà essere affittato en meublé se l’inquilino, per potervi vivere in modo normale, non sia costretto a introdurvi degli elementi essenziali quali letto, cucina, tavolo, sedie… L’impianto di riscaldamento, l’acqua corrente e le altre utenze devono essere presenti, anche se l’inquilino può essere tenuto a concludere un contratto a suo nome.
  • TOURISTIQUE: gli immobili affittati come residenza turistica, oltre ad essere meublés, devono comportare anche servizi aggiuntivi ( il Code du Tourisme parla di prestations), variabili in funzione del livello della struttura ricettiva (accesso ad internet, servizio di pulizia, cambio biancheria ecc…).

Forma e contenuto

Per quanto riguarda le informazioni sulle parti interessate, sul contratto possiamo ritrovare:

  • nome, cognome, domicilio del proprietario (se quest’ultimo è una persona fisica) o sede sociale (se il proprietario è una persona giuridica, dotata di personalità giuridica)
  • le coordinate bancarie degli inquilini

Per quanto riguarda le informazioni sul bene oggetto della locazione possiamo ritrovare:

  • la consistenza del bene e il relativo tipo di contratto (contratto di locazione «classico», contratto di locazione misto o contratto di locazione riguardante un professionista)
  • la superficie abitabile del bene
  • una descrizione dettagliata del bene (esempio: appartamento) e dei suoi accessori (elementi privati o in comune)

Infine, per quanto riguarda le informazioni sull’affitto, possiamo ritrovare per i contratti di locazione stipulati a Parigi:

  • l’ammontare dell’affitto
  • le modalità di pagamento
  • le regole riguardanti la revisione del contratto.

Se la stipulazione del contratto « nu ou vide» é stata fatta dopo il 27 marzo 2014, bisogna prendere in considerazione l’ammontare dell’ultimo affitto del precedente inquilino. Per i contratti stipulati «intra muras» abbiamo le stesse informazioni, ma l’ammontare dell’affitto deve rispettare il «loyer de référence majoré» se la stipulazione del contratto é stata fatta a partire dal 1 agosto 2015.

I contratti «nu ou vide» stipulati dopo il 31 luglio 2015 devono avere forma scritta, con precisato il numero degli esemplari corrispondenti al numero delle parti contraenti. Tale contratto deve rispettare la forma prevista dal decreto 2015-587 del 29 maggio 2015.

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Diritti e obblighi di inquilino e proprietario:

Tra i diritti del’inquilino ritroviamo il pieno godimento del bene (questo significa che il proprietario non può accedere al domicilio senza preavviso, a pena di incorrere in sanzioni penali, tranne in caso di urgenza dei lavori.

Tra gli obblighi dell’inquilino ritroviamo il pagamento dell’affitto e delle spese locative, la sottoscrizione di un’assicurazione per i correlativi rischi e il compimento di lavori di manutenzione (lavori di poca importanza, che non alterano l’uso e la destinazione del bene oggetto della locazione).

Tra i diritti del proprietario il ricevimento del pagamento dell’affitto effettuato dall’inquilino e tra i suoi obblighi il dovere di mantenere l’appartamento in buono stato, ovvero conforme alle norme minime di sicurezza imposti dalla legge o dai regolamenti, la comunicazione all’inquilino dei documenti obbligatori (titolo di proprietà del bene immobile, ultimo avviso di imposizione…) e la garanzia del godimento pieno ed efficace del bene.

Fine e durata del contratto:

Bisogna operare una distinzione tra tre tipi di termine:

  1. il rinnovo automatico del contratto, che costituisce la regola di principio, senza dunque la necessità di stipulare un nuovo accordo tra le parti.
  2. il preavviso da parte dell’inquilino è di 3 mesi a partire dal mese di ricevimento della lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
  3. il preavviso da parte del proprietario: il termine per il congedo del proprietario è di 6 mesi prima della scadenza del contratto. Tra i motivi di congedo possiamo citare la ripresa del bene oggetto della locazione a titolo di residenza per l’abitazione piena ed effettiva del proprietario e della sua famiglia, oppure dei motivi legittimi, legati per esempio a problemi con il vicinato.

Il deposito di garanzia:

In un contratto di locazione «vide» possiamo ritrovare un deposito di garanzia, ovvero una somma di denaro che il proprietario può reclamare all’inquilino in caso di eventuali omissioni da parte sua (affitto o spese locative non pagate, realizzazione di riparazioni locative). Se il proprietario esige il versamento di un deposito di garanzia, il suo ammontare deve necessariamente figurare nel contratto di locazione e non può essere superiore a un mese di affitto, al di fuori delle spese locative.

Il deposito di garanzia deve essere versato al momento della stipulazione del contratto da parte dell’inquilino. In caso di mancato versamento del deposito di garanzia da parte del proprietario alla fine del contratto, quest’ultimo dovrà dare all’inquilino una somma corrispondente al 10% dell’affitto per ogni mese di ritardo (a partire da 1 o 2 mesi a seconda delle situazioni).

La cauzione (garante):

La cauzione è la persona fisica o giuridica che in un documento scritto chiamato «acte de cautionnement» adempie alla sua obbligazione di pagamento dei debiti (quello che tutti chiamano garante insomma). Non esiste un obbligo legale riguardante la cauzione, ma a Parigi questa é richiesta nel 99% dei casi.

Dobbiamo precisare che se la cauzione é una persona fisica, se possiede una garantie pour risques locatifs e se l’inquilino non é uno studente, il proprietario non può in alcun modo esigere il pagamento. La stessa regola si applica nel caso in cui la cauzione sia una persona giuridica, nel caso in cui l’inquilino sia uno studente e possa beneficiare di una sovvenzione (borsa di studio). Possiamo avere un acte de caution, ovvero un documento (atto notarile o scrittura privata) con il quale la cauzione si impegna a rimborsare le spese non pagate da parte dell’inquilino.

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Forma e contenuto del contratto:

Stesso contenuto del contratto di location vide. Tale contratto deve rispettare la forma prevista dal decreto 2015-587 del 29 maggio 2015. Se la stipulazione del contratto di affitto ammobiliato é stata fatta a partire dal 1 agosto 2015, bisogna presentare una serie di documenti obbligatori, ovvero un insieme di informazioni utili per l’inquilino: inventario e descrizione dettagliata del bene ammobiliato, ecc…

Diritti e obblighi di inquilino e proprietario:

Ritroviamo gli stessi diritti e i correlativi obblighi previsti dal contrat nu ou vide, con l’obbligo, per il proprietario, di mettere a disposizione del conduttore un «bene mobile». La giurisprudenza ha fornito una definizione di bene mobile, inteso come “il bene che presenta una certa quantità di elementi e di accessori indispensabili per la sopravvivenza dell’inquilino, come per esempio letto, cucina, ecc…”. Tutti i dettagli li trovate QUI.

Fine e durata del contratto:

La durata del contratto deve essere di minimo 1 anno (9 mesi per gli studenti). Esattamente come nel contratto d’affito vide, bisogna operare una distinzione tra tre tipi di termine:

  1. il rinnovo automatico del contratto, che costituisce la regola di principio, senza dunque la necessità di stipulare un nuovo accordo tra le parti.
  2. il preavviso da parte dell’inquilino è di 1 mese a partire dal mese di ricevimento della lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
  3. il preavviso da parte del proprietario: il termine per il congedo del proprietario è di 6 mesi prima della scadenza del contratto ( tra i motivi di congedo possiamo citare la ripresa del bene oggetto della locazione a titolo di residenza per l’abitazione piena ed effettiva del proprietario e della sua famiglia oppure dei motivi legittimi, legati per esempio a problemi con il vicinato…).

Deposito di garanzia e cauzione:

Stesse modalità del contratto d’affitto vide, precedentemente analizzato.

Ftwr Tactile F17 Rose Haven Gum da adidas W White 3 Multicolore Donna Scarpe Corsa Forma e contenuto del contratto:

La colocation é un contratto particolare, non regolato da un punto di vista legislativo, che si avvicina a una locazione tra persone non sposate, non conviventi e non Donna Beige Sneaker Savana Stars Nero Giardini qUw86xf. I coinquilini firmano un contratto di locazione, sia insieme sia separatamente.

La particolarità della colocation é il fatto di avere un solo affitto diviso tra tutti i coinquilini, i quali sono tenuti al pagamento dell’affitto, tranne nei casi di entrata di un nuovo coinquilino e di scadenza dei 6 mesi a partire dal preavviso dell’inquilino uscente dal contratto.

In presenza della clausola di solidarietà il proprietario può esigere il pagamento dell’intera somma da un solo coinquilino, il quale potrà poi avvalersi del diritto di rivalsa sugli altri, e dunque esigere a sua volta il pagamento.

Ernesto Benelli

Avv. Stabilito al foro di Perugia e Parigi.

+33 (0) 1 70 25 18 16


21 Commenti

  1. Gechi ha detto:

    Salve, avrei una domanda che ai più potrebbe sembrare strana. Ho sottoscritto un contratto di locazione di sei mesi causa Erasmus con decorrenza 21/08/2018. Io arriverò il giorno 06/09/2018 alle ore 21:00, massimo 21:30 e la proprietaria ha espressamente detto di trovarmi un alloggio alternativo per la notte poichè sarebbe venuta a consegnarmi le chiavi per poter accedere all’ appartamento solo la mattina del giorno 07/09/2018. Come devo comportarmi in merito a tale situazione. Grazie in anticipo. Distinti saluti

  2. Luke ha detto:

    Salve
    Alla scadenza naturale di un contratto di affitto ad uso abitativo , ma non come prima casa, scaduti i 3+3 anni è obbligatorio mettere le ragioni del congedo nella raccomandata mandata sei mesi prima della scadenza?
    Se non viene messa la motivazione decade il congedo?
    Grazie

  3. giulio ha detto:

    Dove si registrano i contratti d’affitto? Ho una casa a NIzza e sto per affittarla ad una conoscente. Una volta sottoscritto il contratto come avviene la registrazione? Bisogna farla, come in Italia, all’agenzia delle entrate?

  4. Anna ha detto:

    Grazie infinite!
    Lei ha qualche avvocato da consigliarmi a Strasburgo? Spero tutto si risolva per il meglio ma nel caso in cui ci fossero problemi potrei aver bisogno di un buon avvocato.
    Grazie ancora e buona serata!
    Anna Tarzia

  5. Anna ha detto:

    Io ho firmato il 1 Agosto 2013. Puó farmi l’esempio nel mio caso? Cosa dovrebbe fare il proprietario per riavere la casa entro Settembre 2014?
    Grazie
    A

    • Avv. BENELLI ha detto:

      Se ha firmato il primo Agosto 2013, il preavviso sarebbe dovuto arrivare, con il rispetto delle formalità previste dalla legge entro il 1 maggio 2014, con rilascio materiale del bene il 2 agosto 2014 al mattino, salvo accordo diverso tra le parti, ad esempio il suo proprietario, una volta notificato il preavviso avrebbe potuto concederle (dietro pagamento) un lasso di tempo per organizzare il suo trasloco ecc..

      Un preavviso tardivo (salvo casi di forza maggiore che non credo pero siano verificati adesso) non avrà alcun effetto sul suo diritto al mantenimento nei luoghi.

      Lei pero disporrà di un preavviso di un mese (ma quando vuole) per poter notifcare al proprietario la sua volontà di lasciare l’appartamento.

      Cordialità

      Avv. BENELLI

      • Anna ha detto:

        Buongiorno!
        Stavo rileggendo la Sua risposta alla luce di quanto riportato nel contratto di locazione :”Duree:
        La presente location est consentie et acceptee pour une duree de :
        Douze mois a courir le 1 er aout 2013.
        Le contrat est renouvelable ensuite par tacite reconduction et par periode de douze mois, aux
        memes conditions initiales, faute de conge prealable.
        En cas de resiliation du preneur ou a !’expiration du bail, Ia notification de resiliation ou de fin de
        bail vaudra engagement formel de partir et renonciation a tout maintien dans les lieux, sans qu’il
        lunga da feiXIANG Spiaggia Estivo Shorts Jumpsuit Tuta Pantaloncini Elegante Partito Manica Playsuit Donna Pagliaccetto Mini Khaki donna Jumpsuit Estate 4dBv1qw soit besoin de ne recourir a aucune formalite.
        Forme du conge, duree du preavis :
        Le conge de location devra etre signifie, de part et d’autre, par lettre recommandee avec accuse
        de reception ou par acte d’huissier. Le delai de preavis a respecter par le Bailleur pour prevenir le
        Preneur est de 3 mois (partant de Ia date de reception de l’acte). Le Bailleur devra justifier le
        conge par un motif de reprise, de vente du logement ou par un motif legitime et serieux,
        notamment !’inexecution par le locataire d’une des obligations lui incombant.
        Le Preneur devra respecter un preavis de 1 mois a l’egard du Bailleur.”

        Non e’ cosi’ chiaro che i 3 mesi siano precedenti alla data di scadenza e, se cosi’ va interpretata, allora anche io avrei dovuto inviare la disdetta un mese prima?
        Cosa rischio se la mando a Settembre? Io lascero’ casa a Dicembre 2014.

        Grazie ancora

        Anna Tarzia

  6. Anna ha detto:

    Grazie ancora! Ho una sorella avvocato a Roma ma non é così solerte e veloce nel rispondermi.
    Riguardo i 3 mesi, nel contratto non si fa riferimento ai tre mesi calcolati dalla data di scadenza ma a tre mesi di preavviso tout court. Il mio contratto prevede ilrinnovo automatico. Mi farebbe piacere inviarLe il contratto così da spiegarmi meglio ma capisco che non sarebbe più un forum ma una “consulenza”……. sempre perchè ho una sorella che fa il Suo stesso mestiere…..
    Grazie infinite
    3 Ftwr Multicolore Gum F17 Rose adidas White Corsa da W Scarpe Donna Tactile Haven
    Anna Tarzia

  7. Anna ha detto:

    Grazie per la risposta.
    In merito alla ricezione della lettera da quanto riportato da alcuni siti specializzati in locazion (compresa un’associazione onlus qui a Strasburgo:ADELE), sembra faccia fede la ricezione della lettera ( con la mia firma) e non della notifica della lettera. Se la persona che riceve la notifica non ritira la lettera il passo successivo è un atto giudiziario e comunque i 3 mesi dovrebbero partire anche in quest’ultimo caso da quando l’inquilino firma il ricevimento dell’atto. È proprio sicuro che fa fede la data della notifica lasciata nella buca delle lettere? Dove posso trovare questo riferimento? Io parto molto spesso per lavoro e non vorrei ritrovarmi fuori casa al mio ritorno. Inoltre nel contratto d’affitto è riportato “dalla data di ricezione dell’atto”. Puó darmi per favore qualche riferimento a proposito?grazie infinite
    Anna Tarzia

    • Avv. BENELLI ha detto:

      Buongiorno,

      Intanto la “lettera” deve essere raccomandata con ricevuta di ritorno, non una corrispondenza ordinaria, che non fa fede né come notifica né come semplice avvertimento. Difatti solo nel primo caso è certa la data dell’invio e soprattutto il momento del suo ricevimento (almeno 15 giorni, dalla data indicata nel talloncino). In effetti come lei mi dice il termine comincia a decorrere dal ricevimento effettivo della lettera raccomandata, tuttavia, non le posso assicurare che dei “non ricevimenti” abusivi non abbiano alcun impatto (in diritto diciamo che “fraus omnia corrumpit, “la malafede corrompe tutto”), in genere i giudici tengono anche conto dell’atteggiamento dell’inquilino. Ovviamente una sola raccomandata, pur teoricamente sufficiente, puo’ non esserlo in pratica ed il prietario potrà allora rivolgersi ad un Huissier de justice. QUesto si recherà al suo domicilio e : le rimetterà l’atto a mani, ovvero lasciera un “avis de passage” con l’avvertimento a recarsi presso il suo studio, ovvero se non dovesse trovare alun riferimento al fatto che lei occupi il domicilio suddetto emetterà un verbale (Articolo 659 cpc) che farà comunque fede di notifica. Tengo a precisare che il preavviso di tre mesi deve essere calcolato tenendo conto della data di scadenza del contratto. In altri termini, il padrone di casa deve inviare la disdetta nelle forme previste dalla legge (Lettera raccomandata o atto di Huissier de justice) almeno 3 mesi prima della data di scadenza del contratto non quando gli sembri più conveniente.

      Spero di aver in parte risposto alla sua domanda,

      Cordialità

      Avv. BENELLI

  8. Roberta ha detto:

    Bonjour, siamo due studentesse erasmus con un contratto di 9 mesi su un appartamento. Sul contratto, la clausola resiliation du contract riporta” le présente contract pourra être résilié par le preneur a tout moment, moyennant un délai de précis de un mois( partant de la date de réception de l’acte). ”
    Il nostro problema é questo: vorremmo terminare il contratto a fine maggio, la proprietaria sostiene che questo non sia possibile e che siamo obbligate a rimanere fino a giugno. Chi ha ragione?
    A chi possiamo rivolgerci? Fate assistenza su questi argomenti?
    Grazie,
    Roberta.

    • IP ha detto:

      Ciao Roberta ha chiaramente ragione il contratto, mi sembra logico, altrimenti perché si firmerebbe un contratto con clausole ben chiare? Seguite la procedura, lettera raccomandata, un mese di preavviso e ciao.
      E per qualsiasi assistenza legale più dettagliata non esitate a contattare l’Avvocato Benelli che ha redatto questo articolo.

    • Anna ha detto:

      Salve! Urge aiuto
      Ho un contratto d’affitto meublee a Strasburgo stipulato con il proprietario, rappresentato dal padre. La moglie, da cui il proprietario si sta separando, vuole l’appartamento a partire da Settembre. Al momento io non ho ricevuto nessuna lettera.
      Come funziona? Ho letto che i tre mesi di preavviso scattano da quando firmo la ricezione della lettera ma se io non firmo?
      Ho letto inoltre che per gravi motivi ( perdita del lavoro del proprietario, per esempio) i tre mesi potrebbero essere ridotti ad uno. Nel mio caso il proprietario vive a Chicago mentre la moglie é tornata a Strasburgo. Può essere applicata l’eccezionalitá del caso?
      Cosa rischio se temporeggio sino alla metá di Settembre? Io sto per lasciare Strasburgo per qualche settimana per cui se arriva la lettera io ci sarò per la ricezione. Cosa rischio?!?
      Please, help!
      Grazie
      Anna

      • Avv. BENELLI ha detto:

        Buongiorno Anna,

        Dalle mie ricerche non mi risulta che il proprietario goda di un diritto alla riduzione del periodo di preavviso. Anzi, mi pare proprio che la giurisprudenza e, soprattutto, la legge siano tassative, cioé di ordine pubblico,nello specificare la duarata di 3 mesi; un’eventuale riduzione di tale periodo, oltre che da contratto, potrebbe essere accordata per via giudiziaria e comunque andrebbe fortemente provata. Il mero ritorno in Francia del coniuge non credo sia sufficente per giustificare la ruduzione del preavviso per “forza maggiore”.

        Stando alla forma del preavviso, il termine decorre dal ricevimento della raccomandata, anche se, qualora tu non vada a riceverla il termine comincerebbe a decorrere anche perché saresti tu in tal caso a dover dimostrare di non aver potuto cercare la lettera per cause impeditive gravi.

        W adidas Haven da Gum Ftwr White Tactile Corsa Rose Donna F17 3 Scarpe Multicolore La soluzione migliore è che vi mettiate d’accordo per una soluzione transazionale.

        Resto a tua disposizione per ogni ulteriore domanda,

        Cordialità

        Avv. Ernesto BENELLI

  9. Corsa Rose F17 Donna Multicolore Scarpe adidas Gum Ftwr W White da Tactile Haven 3 said ha detto:

    volevo esprimere gratitudine, e ringraziamenti per l’articolo,veramente utile per chi come me intende trasferirsi in francia e tentare una nuova vita.

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